《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》最早為《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，頒布于1999年，目的是加速物業(yè)管理市場化的擴(kuò)展、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)“齊步走”以及加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范管理，同時(shí)提高企業(yè)管理、經(jīng)營和服務(wù)水平。

隨著《辦法》的推行，不少弊端逐漸顯現(xiàn)，一是剝奪了業(yè)主的自由選擇權(quán);二是扼殺了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)精神;三是變相保護(hù)已有高等級(jí)資質(zhì)企業(yè)，為新入企業(yè)設(shè)置相對(duì)過高門檻，背離平等競爭原則。

2015-2017年，國家逐漸取消相關(guān)物業(yè)資質(zhì)認(rèn)定。2018年，正式取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理。

1、后資質(zhì)時(shí)代的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用建設(shè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的取消，將對(duì)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)帶來巨大變化。2017年12月15日,國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》),要求相關(guān)政府部門積極參與到資質(zhì)取消后的物業(yè)管理工作中去，并明確提出構(gòu)建以信用為核心的物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管機(jī)制，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展將進(jìn)入信用時(shí)代。

2、企業(yè)信用評(píng)級(jí)的概念

企業(yè)信用評(píng)級(jí)(Enterprise Credit Rating)，是指信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)以獨(dú)立的第三方立場，根據(jù)規(guī)范的評(píng)級(jí)指標(biāo)體系和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)市場參與者的信用記錄、內(nèi)在素質(zhì)、管理能力、經(jīng)營水平、外部環(huán)境、財(cái)務(wù)狀況、發(fā)展前景等進(jìn)行全面了解、考察分析后，就其在未來一段時(shí)間履行承諾的能力及可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)給予綜合判斷，并以一定的符號(hào)表示其優(yōu)劣的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)即企業(yè)信用評(píng)級(jí)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)用。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)也有其獨(dú)特性。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)的意義

? 信用評(píng)級(jí)有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)防范商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為獨(dú)立利益主體的同時(shí)，也將獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，信用評(píng)級(jí)將有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)利益。此外，由于信用評(píng)級(jí)是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)在質(zhì)量的全面檢驗(yàn)和考核，信用等級(jí)高的企業(yè)在經(jīng)濟(jì)交往中可以獲得更多的信用政策，降低籌資成本，因此既有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，也為企業(yè)改善經(jīng)營管理提供壓力和動(dòng)力。

? 信用評(píng)級(jí)有利于擠出信用不良企業(yè)，加快行業(yè)出清

物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)工作會(huì)形成良性循環(huán)，企業(yè)在申報(bào)材料的同時(shí)也相當(dāng)于自檢，有利于發(fā)現(xiàn)自身不足。信用不合格的企業(yè)逐漸淘汰或改進(jìn)的同時(shí)，高等級(jí)信用水平企業(yè)因享受信用紅利會(huì)主動(dòng)承擔(dān)帶頭作用，推廣信用建設(shè)理念，承擔(dān)更大的社會(huì)責(zé)任。行業(yè)優(yōu)勝劣汰也有利于企業(yè)整體形象，提高行業(yè)地位和話語權(quán)。

? 信用評(píng)級(jí)為政府監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)督提供便利

嚴(yán)格的政府監(jiān)管對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和企業(yè)本身都有震懾力，保證企業(yè)參評(píng)信息真實(shí)、準(zhǔn)確，提高信用評(píng)價(jià)的工作含量。同樣，企業(yè)信用評(píng)級(jí)過程中提供的公開信息也有利于社會(huì)監(jiān)督，發(fā)揮多方協(xié)作機(jī)制。媒體、利益相關(guān)方和消費(fèi)者可對(duì)企業(yè)失信行為多渠道反饋，信用評(píng)價(jià)工作有助于吸收社會(huì)各界的力量促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的改革、發(fā)展。

4、各省市物業(yè)信用評(píng)級(jí)工作

河南省于2017年12月18日新修《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》,《條例》明確規(guī)定省物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定全省物業(yè)服務(wù)市場主體和從業(yè)人員信用標(biāo)準(zhǔn)，建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)市場誠信體系和信用平臺(tái)，公開物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目信息和信用信息，并會(huì)同相關(guān)部門及有關(guān)單位對(duì)失信物業(yè)服務(wù)市場主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。

深圳市于2018年1月15日舉行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案征求意見稿)》網(wǎng)絡(luò)聽證會(huì)，明確加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)信用管理，推進(jìn)物業(yè)管理誠信建設(shè)?！稐l例》還明確建立信用管理機(jī)制，將業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)委員、監(jiān)事會(huì)成員、物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息統(tǒng)一納入管理，對(duì)于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵(lì)制度;對(duì)于信用記錄不良的單位和人員，建立懲戒制度。

杭州市通過信用“紅黑名單”的發(fā)布，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理力度，從而有效約束違法失信主體，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)失信行為的糾正和信用環(huán)境的改善，進(jìn)一步褒揚(yáng)誠信、懲戒失信，培育行業(yè)誠信文化和環(huán)境。

廣州市通過市住建委發(fā)布《廣州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)管理暫行辦法(征求意見稿)》，明確規(guī)定行政管理部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)將依法采集、記錄、交換共享和公開物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展信用評(píng)價(jià)、守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒活動(dòng)，信用評(píng)價(jià)管理逐步落地發(fā)展。

5、積極引入第三方評(píng)估參與物業(yè)信用評(píng)級(jí)建設(shè)

概 念

第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)是指由第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)站在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門之外的第三方立場上，本著“公平、公正、公開”和誠實(shí)信用原則，由專業(yè)的信用評(píng)級(jí)分析人員在對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)各方面情況進(jìn)行充分了解和分析的基礎(chǔ)上，通過一套科學(xué)規(guī)范的信用評(píng)級(jí)方法和程序，對(duì)企業(yè)信用行為的可靠性、安全性程度做出客觀公正的評(píng)價(jià)，并對(duì)外公布。

優(yōu) 勢

■ 構(gòu)建完善的物業(yè)服務(wù)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。通過引入第三方機(jī)構(gòu)，構(gòu)建統(tǒng)一的信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，可以保證評(píng)價(jià)過程的公平公正。同時(shí)可以保證評(píng)價(jià)主體、出發(fā)點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)一致，使評(píng)價(jià)結(jié)果更加彰顯公平。

■ 具有專業(yè)化。第三方機(jī)構(gòu)能夠集中優(yōu)秀人才，包括物業(yè)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)、法律等不同專業(yè)背景，人力資源豐富，使物業(yè)信用評(píng)級(jí)工作更專業(yè)和準(zhǔn)確。

■ 保證評(píng)級(jí)結(jié)果客觀權(quán)威。第三方機(jī)構(gòu)可保持評(píng)價(jià)結(jié)果客觀公正，站在第三方的立場開展相關(guān)評(píng)級(jí)工作，避免受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)部門的干擾，且具有統(tǒng)一的評(píng)級(jí)指標(biāo)體系，可保證評(píng)級(jí)結(jié)果客觀公正。